選址條件

1.自然條件

開發地的自然生態條件要優良，有山、有水、有田，或者兼具其中之二，自然環境要極致。有山、有水是要求好的環境氛圍，便于旅游活動的展開；有田是提供農業生產及農業休閑活動的場所。

2.基礎設施

開發地要有便捷的交通，較好的通達性，完備的環衛、電力等基礎設施，滿足消費者的度假需求以及休閑農產的生產、研發、銷售。

3.產業基礎

農業基礎優越，具有特色，可拓展農業產業鏈，培育現代農業發展新動能；

經濟發展條件優越，可利用經濟優勢發展“旅游+”，帶動農業發展。

4.社會條件

巨大的田園鄉村旅游消費市場；開發地居民優良的素養、精神風貌及服務意識等等，都有利于農業生產、農業休閑、農業創意、田園休閑度假等項目業態的加載。

規劃原則

1.創新性

田園綜合體包含多元產業，規劃要創新性的滿足各個產業的功能要求，讓各個產業在規劃布局中合理展開;從田園旅游者的消費需求出發，創新合理的布局各個功能片區，以滿足日益更新的市場需求。

2.主題性

文化是旅游的靈魂，對于田園綜合體亦然，其規劃要考慮布局的文化性、主題性;可以從生態、地域文化、風俗民情、地方特色節慶中找尋文化的主題。在文化引領下的規劃布局，更能迎合市場及時代的需求。

3.生態性

任何的旅游開發都離不開生態的基底，生態為先的規劃理念也是田園綜合體規劃要著重考慮的要點之一。

4.特色性

田園綜合體落地在某一個地方，必須要與當地的特色相結合，地方特色性是區別于其他同類型項目業態的最大競爭力。

規劃布局

1.農業產業片區

農業產業片區是大的田園景觀背景區，也是展開農業耕作、農業休閑的承載區。規劃布局要做到三件事：

滿足現代農業生產型產業園功能要求；

預留休閑農業、創意農業的活動空間；

配備CSA（社區支持農業）的菜園（菜田）空間。

2.文旅產業片區

文旅產業片區要考慮功能配搭、規模配搭、空間配搭，以多樣的業態規劃形成旅游度假目的地；加載豐富的文化生活內容，打造符合自然生態型的旅游產品以及度假產品的組合：

擁有田園游樂片區；具有休閑度假功能；設置鄉村文創空間；

3.地產及村舍片區

尊重原有的村落風貌，打造村落肌理，近似于還原一個“本來”的村子，同時需要布局管理和服務區塊，構建完整的村舍服務功能：

設置居住組團，構建城鎮化的核心基礎；

建設社區配套設施，形成了產城一體化的公共配套網絡；

新業態的IP智造

田園綜合體的活力發展，需要農業文化旅游的整體推進，利用“旅游+”模式發展新業態，可推進產業融合，實現田園綜合體的可持續發展。傳統休閑農業產品經過IP智造可塑造成具有龐大市場占有率及永續市場競爭力的強大“品牌” 。

"唯美鄉村”研究中心重點分析田園綜合體的8大功能分區。

1、農業生產區——大田園農業生產空間

定位：生產性主要功能部分,為綜合體發展和運行提供產業支撐和發展動力的核心區域。

功能：農業生產區主要從事種植養殖的生產活動，具有調節田園綜合體微型氣候、增加休閑空間的作用。

選址：通常選在田間水利設施完善，田地平整肥沃、水利設施配套、田間道路暢通的區域。

規劃：結合我國特色農產品區域布局規劃，遴選合適的種養品種，形成自己的特色農業生產內容。農業生產片區的規劃要有規模效應，能最大化的尊重場地肌理，滿足農作物四季種植的要求;盡量滿足機械化種植的需求;同時考慮機耕道的要求與四季產業的耕作規劃。讓游人認識農業生產全過程，在參與農事活動中充分體驗農業生產的樂趣。還可以開展生態農業示范、農業科普教育示范、農業科技示范、市民/團體認種田等項目。

2、農業景觀區——吸引人氣、提升財氣的核心田園空間

定位：吸引人流、提升土地價值的關鍵,以田園景觀、農業生產和優質農產品為基礎的主題觀光區域

功能：農業景觀區是以農村田園景觀、農業生產活動和特色農產品為休閑吸引物，開發不同特色的主題觀光活動的區域。

要素：利用當地資源環境開發特色園圃等農事景觀，讓游客觀看綠色景觀，親近自然。此外現代農業設施、農業生產過程、農產品展示等也是構成農業特色景觀要素。

規劃：核心景觀片區的規劃布局要突出的景觀主題，規劃主體性景觀及特殊的游覽方式(線路、節點)，依托觀賞型農田、名優瓜果園，觀賞苗木、花卉展示區，濕地風光區，山水風光區等自然景觀區，使游人身臨其境的感受田園風光和體會田園鄉村休閑農業的魅力。

3、現代農業產業園區——農業產業鏈現代化延伸

定位：以農業產業園區的方式發展現代化農業，實現農業現代化和規模化經營。

功能：農業產業園主要從事種養殖生產，及農產品加工、推介、銷售，農產品研發等，形成完整的產業鏈，一般面積較大。農業產業園是田園綜合體形成的基礎。

規劃：現代農業產業園區應發展循環農業、設施農業、特色農業、無土農業、外向型農業、休閑農業、創意農業等新型農業，發展生物工程技術。現代農業產業園區可包括現代農業產業園、現代農業科技園、現代農業創業園等。現代農業產業園以生產為主，也可包含部分農業科普教育及現代農業觀光的內容。

4、生活居住區——城鎮化得以實現的核心承載片區

定位：城鎮化主要功能部分,農民、工人、旅行者等人口相對集中的居住生活區域。

功能：生活居住區是田園綜合體邁向新型城鎮化結構的重要支撐。農民在田園綜合體平臺上參與農業生產勞動、休閑項目經營，承擔相應的分工，又生活于其中，不搬遷異地居住。

規劃：重點考量由于田園綜合體各要素的延伸，帶動休閑產業發展，形成以農業為基礎，休閑為支撐的綜合產業平臺，通過產業融合與產業聚集，引導人員聚集，形成當地農民社區化居住生活、產業工人聚集居住生活、外來休閑旅游居住生活等3類人口相對集中的居住生活區域，從而形成了依托田園綜合體的新人口聚集區，構建了鄉村的人口基礎。

5、農業科普教育及農事體驗區——承載農業文化內涵與教育功能重要區域

規劃：可劃出專門的區域，設置現代農業博物館、現代農業示范區、傳統農業體驗區、動植物園、環境自然教育公園、市民農場、創意農業展示區等。上述園區均與休閑游憩體驗相結合。其中傳統農業體驗區有鄉野田園風光、傳統農業生產活動、手工作坊、農家生活和習俗等，可利用保留的古村落。

6、鄉鎮休閑及鄉村度假區——滿足游客農業創意活動的休閑空間

定位：創意農業休閑片區是游人能夠深入體驗農業創意的特色生活空間。

功能：滿足客源各種需,使城鄉居民能夠更深入的體驗鄉村風情活動，享受休閑創意農業帶來的生活樂趣。

規劃：主要利用鄉村的山地、森林、溪流、水庫、湖泊、濕地、居民點及鄉村文化等，開展各種各樣的戶外活動及娛樂活動，如登山、徒步、山地自行車、漂流、野營、垂釣、劃船、園藝、拓展、CS及各種文化娛樂活動。可設立專門的鄉村自然游憩公園及戶外運動公園。有條件的地區可建鄉村度假村，包括鄉村文化民宿、鄉村酒店、小木屋、別墅、農業莊園等。農業莊園應體現“崇尚自然、高端文化、優雅生活、獨立空間”的特點。鄉村度假村應滿足人們回歸自然，歸隱田園的需求。

7、產城一體服務配套區——提供服務、保障的核心區域

功能：產城一體服務配套區是田園綜合體必須具備的配套支撐功能區，為綜合體各項功能和組織運行提供服務和保障的功能區域。

創新規劃理念：

8、衍生產業區——田園綜合體高級發展模式試點區

創新規劃理念：田園綜合體同樣可以在關注農業基礎、關注農民利益的基礎上，發展衍生特色產業，延伸產業鏈，打造多元產業融合。可發展的產業要具有農業及區域文化相關性，如旅游產業、文化創意產業、養生養老產業、農業相關文化地產業等，并可發展一些新興產業，如互聯網農業、體育產業、影視產業、科教產業等。

土地綜合開發利用

農村土地利用價值較低，存在較多問題，隨著田園綜合體的建設，鄉村土地也將有更大的改革空間。